收金209.6億!廣州第二輪土拍落幕,天河誕生首宗搖號地塊

收金209.6億!廣州第二輪土拍落幕,天河誕生首宗搖號地塊

7月18日,備受關注的2022年廣州第二輪集中供地順利收官。

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最終結果顯示,本次土拍掛牌14宗地塊,成交11宗,成交率約79%,合計收金約209.6億元。

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那麼,這次土拍有什麼亮點?對後市有什麼影響?

一、有地塊拍至搖號,也有地塊不成交

本次土拍,既是意料之中,也有意外收穫。

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首先,儘管近日各項樓市利好不斷,但考慮市場反應存在滯後性,本次土拍依然維持“國企主導、底價成交”的局面。

結果顯示,本次土拍成功出讓的11宗地塊中,7宗爲底價成交,4宗存在溢價。

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這些成交地塊,多爲國企競得,其中民企嘉達實業參與了天河燕塘地塊三的競拍,最終能否拿下還需看搖號結果。

其次,本輪土拍共收金約209.6億元,對比前幾次集中供地,均有不同程度的下降,這也是預料之中的事情。

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原因是,吸取前幾輪集中供地的經驗,廣州採用了“降量提質”的手段,來刺激房企拿地積極性。

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另一方面,今年集中供地或可能從去年的一年三次改爲一年四次,平攤到每輪集中供地的地塊減少,總成交額下降,自然就不奇怪了。

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這樣的好處是,可緩解房企資金壓力,增加不同房企拿地機率,維護市場穩定性。

第三,本次天河時隔兩年再次“賣地”,兩宗地塊結果卻相去甚遠,一宗遭激烈報價至搖號,一宗則無人報價不成交。

仔細看看兩宗地塊的情況,其實也可理解。

先來看遭房企“圍獵”的燕塘地塊三,位於地鐵3號線梅花園站上蓋,屬於後天河北片區,周邊的教育資源、醫院、購物廣場等生活配套一應俱全。

憑着出色的綜合素質,該地塊吸引了7家房企競價,最終經過54輪激烈角逐,達到封頂價81.2億元,溢價率15%,進入搖號環節,也是天河區首宗搖號地塊。

值得一提的是,地塊最終成交樓面價約50842元/ m²,成功躋身廣州地價TOP5,充分顯示後市預期。

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另一廂的育新街南側地塊,位於天河智慧城核心區總部,地塊北部還有新塘水庫,背靠火爐山森林公園,坐擁優質自然環境和景觀條件。

由於地塊單價不低,周邊城市界面煥新需要時間兌現,如何“揚長避短”打造高品質社區,對後續的產品設計要求非常高。

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出於分擔風險和資金壓力的考慮,房企們對於該地的態度就更爲謹慎,觀望情緒濃厚。但畢竟是天河宅地,未來調整土地指標或是掛牌金額,地塊依然有望成功出讓。

二、整體平穩,板塊分化

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作爲樓市晴雨表,近幾輪的集中供地,也在一定程度上決定了未來的樓市成色。

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整體來看,未來樓市將依然圍繞“房住不炒”主旨,穩字當頭是主旋律。

縱觀本輪土拍,絕大多數地塊成交價格,與周邊此前地價基本持平,甚至更低。這源於政府充分考慮和結合地塊的自身屬性及板塊歷史成交價格,有預見性地設置了最高限價,將地塊最終成交價,始終控制在合理範圍。

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以成功出讓的琶洲西區AH040329、AH040157地塊爲例,最終成交總價148572萬元,摺合樓面價27512元/㎡,由越秀地產成功拿下。

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同板塊的赤沙車輛段地塊,在今年首輪集中供地也順利拍出,最終樓面價約22538元/㎡,兩者相差不大。

即便是達到封頂價格的燕塘地塊三,也與2020年出讓的奧體公園北側地塊樓面價(51463元/㎡)接近。

如此一來,能有效地做到“穩地價”,進而更好地“穩房價”,保證了房地產市場平穩健康發展。

整體樓市以平穩爲主,但個別板塊也有可能走出獨立行情,形成板塊分化的局面。

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從本輪土拍可以看出,兩級分化明顯,一些中心區優質地塊競拍尤爲激烈,這也與各區域供需結構基本重合。

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荔灣區西塱AF022050地塊就是非常典型的例子,吸引4家房企報名,2家入場競價,最終成交總價236614萬元,摺合樓面價22490元/㎡,溢價率0.85%。

之所以受房企青睞,還是源於地塊的地理位置,其位於荔灣興漁路以東、裕安涌以西、裕福街以北,緊靠花地河,周邊有4條地鐵線交匯,分別是1號線、廣佛線和在建中的22號線、10號線,未來出行十分便利。

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更重要的是,該地塊緊鄰廣鋼新城,而廣鋼新城的土地供應,隨着去年AF040234地塊的拍出宣告結束。

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既然廣鋼新城無地可售,房企自然將目光瞄準一旁的西塱片區,以此承接未來目標爲廣鋼板塊的置業羣體。

荔灣區西塱AF022050地塊位置示意圖

再看錶現非常亮眼的南岸路26號AL011113地塊,最終經歷11輪報價,被珠江實業以總價180008萬元拿下,摺合樓面價33750元/㎡,溢價率12.5%。

地塊位於荔灣北部,南岸路東側,鄰近地鐵5號線中山八路站,周邊生活配套成熟。

目前,地塊周邊在售樓盤僅有兩個,且戶型選擇不多,處於供貨緊缺的階段,也就激起房企想要提前佈局的決心。

南岸路26號AL011113地塊位置示意圖

而其餘供貨充足的板塊,地塊則多以底價成交。

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在持續加強的資金管控和“穩地價”調控下,預計未來廣州土拍依然以冷靜爲主,但核心區域的宅地依舊火熱。

三、不同角度看待國企拿地

從近段的各地集中供地來看,國企拿地佔主導,已是事實,且大概率會一直延續到下一次的土拍中。

有人認爲這是房地產市場下行的表現,是市場疲軟,民企缺乏信心或實力的表現。

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但從另一種角度來看,這未嘗不也是一種維穩的方法。

剛剛過去的六月份,各種政策層出不窮,主要目的是拉動內需促消費,穩定就業促民生。在友善的政策導向、寬鬆的銀貸環境下,促進國民經濟平穩發展。

那麼,國企拿地也可看作從政府層面出發的維護房地產市場健康發展,維護住房消費者合法權益的措施。

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第一,有助於穩地價、穩房價、穩預期。

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第二,在當前的市場大環境下,依靠國資背景,可擁有相對寬鬆的資金環境和穩定的資金鍊。

第三,市屬或區屬國企,更能調動強大的當地資源,爲樓盤配備更均衡的配套,如教育配套、商業配套、綠化配套等,豐富居民日常生活。

總體來看,從政策端口已釋放強烈的維穩信號,未來樓市不會大漲,也絕不會大跌。

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未來,土地更多歸於民生,發展多於透支,平穩發展纔是大趨勢。

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(來源:廣州市房地產行業協會)

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